Ученые НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург выяснили, как российский рынок жилья адаптировался к санкционным шокам

После внешнеэкономических изменений 2022 года российская жилищная политика постепенно перешла от оперативных антикризисных решений к системной адаптации. Одним из ее ключевых механизмов стало комплексное развитие территорий (КРТ) — программа сделала условия строительства более предсказуемыми для всех участников рынка. К такому выводу пришли политологи НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург. Работа выполнена при поддержке Российского научного фонда и опубликована в журнале Russian Politics.

© iStock

Авторы исследования (Ирина Шевцова, Алексей Сорбалэ, Денис Стремоухов и Андрей Стародубцев) изучили изменения в жилищной политике России в 2022–2025 годах. Ученые проанализировали открытые данные о строительном рынке, нормативные документы федеральных, региональных и муниципальных органов власти, а также провели глубинные интервью с девелоперами и экспертами.

Алексей Сорбалэ

старший научный сотрудник Центра сравнительных исследований власти и управления

«Мы взяли Санкт-Петербург, Краснодар, Новосибирск и Екатеринбург, потому что это города-миллионники, где строится большое количество жилья. При этом они занимают разные позиции в рейтингах по объему ввода квадратных метров в эксплуатацию и доступности ипотеки для семей. Поэтому мы смогли сравнить, как общий набор федеральных инструментов работает в разных региональных условиях», — комментирует старший научный сотрудник Центра сравнительных исследований власти и управления НИУ ВШЭ — Санкт-Петербург Алексей Сорбалэ.

Исследователи выделяют два этапа реакции системы. В 2022 году вводился мораторий на проверки, продлевались разрешения и лицензии, расширялись программы льготной ипотеки. Такие меры позволили оперативно смягчить первый удар. По мере развития ситуации основными стали долгосрочные инструменты, способные сделать взаимодействие участников рынка понятнее и стабильнее.

«К 2024 году система перешла на адаптационный трек. Ключевым механизмом стало комплексное развитие территорий. КРТ сделало правила игры для девелоперов, представителей власти и покупателей более предсказуемыми», — поясняет Алексей Сорбалэ.

В Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодаре механизм КРТ уже стал  основным способом распределения земли под крупные проекты. В Санкт-Петербурге региональный закон о комплексном развитии территорий был принят в конце 2025 года и с большой вероятностью Северную столицу ждет тот же сценарий. Механизм КРТ позволяет заранее определить, как будет устроена территория, какие инфраструктурные обязательства возьмет на себя инвестор. В интервью девелоперы отмечали, что именно такая предсказуемость особенно важна в условиях меняющейся экономической ситуации.

«Застройщикам становится понятно, какие нужно закладывать риски и расходы. Соответственно, у граждан тоже появляется большая уверенность в том, что в итоге они въедут к определенному сроку в новое жилье, потому что к КРТ допускаются экономически сильные игроки, способные закончить большой проект», — подчеркивает эксперт.

Исследователи также выяснили, что важную роль в адаптации играют неформальные профессиональные связи. Застройщики, представители органов власти и эксперты встречаются на отраслевых форумах, конференциях и деловых площадках, где могут напрямую обсуждать возникающие вопросы и обмениваться опытом. По словам участников интервью, такие форматы нередко оказываются более оперативными, чем работа формальных саморегулируемых организаций.

Авторы исследования подчеркивают, что многоуровневая организация жилищной политики России стала одним из ресурсов ее устойчивости. Федеральные органы определяют общие стандарты и финансовые условия, регионы принимают градостроительные решения и контролируют развитие территорий, а частные компании строят жилье и инфраструктуру. Различие задач участников рынка расширяет набор доступных инструментов и помогает находить решения в условиях ограниченных ресурсов.

Проект продолжается: политологи подробнее изучают инструменты жилищной политики, которые позволяют региональным властям решать накопившиеся социальные и инфраструктурные проблемы.