Пригородный пояс Санкт-Петербурга растет быстрее, чем сам город

Определяющим фактором формирования цены на недвижимость в пригородном поясе Санкт-Петербурга является доступность к центру города на личном виде транспорта. Такой вывод был сделан в ходе исследования агломерации Санкт-Петербурга,  проведенном НИУ ВШЭ – Санкт-Петербург и Леонтьевским центром.

Автор – Леонид Лимонов, научный руководитель Лаборатории урбанистических исследований НИУ ВШЭ СПб

Определяющим фактором формирования цены на недвижимость в пригородном поясе Санкт-Петербурга является доступность к центру города на личном виде транспорта. Такой вывод был сделан в ходе исследования агломерации Санкт-Петербурга,  проведенном НИУ ВШЭ – Санкт-Петербург и Леонтьевским центром.

2011 год – начало исследования, научные коллективы занимались определением границ, основных проблем, связанных с пространственным развитием агломерации, ее институциональных факторов. 2012 год – изучение пригородного пояса, включающего более 50-ти  муниципальных образований, различия по уровню социальных услуг, инфраструктуры, цены на недвижимость, передвижение населения, предложение земли под застройку. Кроме эконометрического анализа данных, публикуемых муниципалитетами, ученые проводили опросы жителей этих образований, как близких к мегаполису, так и удаленных, больших, маленьких, в черте города, и в областной глубинке.

Выяснилось, что значимым фактором, влияющим на цены на недвижимость, является транспортная доступность к центру Санкт-Петербурга на индивидуальном транспортном средстве, доступность на общественном транспорте оказалась менее значимой. Цены на квадратные метры убывают по мере удаления от города, но разброс средних значений цен остается высоким, и это указывает на определяющие значение местных факторов. Собственную развитую инфраструктуру имеют крупные населенные пункты, близко находящиеся к Санкт-Петербургу. Однако, выявилось, что чем ближе к центру агломерации находится город, тем меньше жители склонны пользоваться его ресурсами (магазины, школы, поликлиники).

Обнаружилась еще одна закономерность: люди, живущие в отдаленных районах Ленинградской области, на работу ездят в более крупные центры, в ближнем радиусе от мегаполиса, а жители этих центров работают уже в Санкт-Петербурге, только немногие предпочитают работать там, где живут. Вот такое ступенчатое притяжение Санкт-Петербурга. При этом нужно сказать, что маятниковые перемещения внутри агломерации находятся в пределах 200-250 тысяч человек, что не оказывает большого влияния на сам наш пятимиллионный город, например, на стоимость недвижимости. Куда большее значение имеют 750 тысяч горожан, переезжающих в летний период на дачи, расположенные за городом.

По динамике развития периферийных зон лидируют территории в районе съезда из КАД, где как грибы вырастают офисы, торговые площадки, реже – жилье. Если посмотреть на агломерацию в целом, то очевидно, что ее развитие соответствует мировым трендам, когда пригородная зона крупных городов растет быстрее самих мегаполисов. Возникновение на этих территориях технопарков, инновационных центров, производств, основанных на экономике знаний, - это тоже в ключе общемирового экономического развития. При этом производственные и жилые центры соседствуют, но, как правило, не смешиваются. Существует два возможных сценария развития пригородного пояса: равномерное и сосредоточенное на создании и укрупнении вторичных центров  агломерации. С точки зрения агломерационных эффектов более правильным представляется как раз второй. При этом важно сохранять природные массивы, парковые заповедники и зеленые зоны.

Важная тема для петербургской агломерации – трансформация садоводств, которых вокруг Петербурга  более 500. Садоводства необходимо постепенно преобразовывать в полноценные муниципалитеты с  местным самоуправлением. То, что в советское время выглядело как «летние домики», сейчас в большинстве случаев имеет вид вполне добротных домов, в которых можно жить весь год.

Вторая проблема – предложение землю под застройку. В ходе исследования оказалось, что предложение земли зависит не от ее транспортной доступности, а от активности конкретных муниципалитетов в этом направлении. Собственно,  есть ли у них на данный момент участки, оформленные для продажи. Получается перекос: избыточное предложение таких участков еще больше снижает их стоимость, а отсутствие предложения участков, расположенных недалеко от города, взвинчивает их и без того высокую цену. И здесь необходима какая-то осознанная политика, скоординированная с общей стратегией развития агломерации. Цена на недвижимость формируется на стыке спроса и предложения. Если спрос большой, а предложения нет, то о каком доступном жилье можно рассуждать? Без массового предложения земельных участков жилье в агломерации доступным не станет.

Подготовила Татьяна Чернова